L'IMMOBILIER GÉRÉ

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L’immobilier géré bénéficie du cadre fiscal de la Location Meublée. A ce titre, il constitue un support performant pour quiconque souhaite préparer sa retraite, générer un complément de revenus peu ou pas fiscalisé, tout en bénéficiant d’un rendement élevé.

1 - Pourquoi investir dans l'immobilier ?

L’immobilier répond aux attentes des Français à la recherche d’un capital et d’un rendement performant.

Investir dans l’immobilier, c’est opter pour :

Un actif adapté aux périodes de crise importante  

Même par temps de crise économique ou sociale, cet actif continue de distribuer du revenu et permet de préserver son capital investi. Si sa valeur peut être passagèrement impactée en cas de crise, lorsque la situation se normalise, elle progresse de nouveau

Un placement bénéficiant d’un contexte économique favorable

Le contexte macro-économique, entre interrogations sur la dette souveraine, fragilité des institutions financières et peur de tensions inflationnistes à terme en raison des politiques monétaires quantitatives, plaide largement en faveur de l’épargne immobilière.

Un actif lié à l’économie réelle

Facile à comprendre, les actifs immobiliers sont positionnés sur des marchés concrets indispensables à l’économie française réelle. La pierre, actif réel et tangible, conservera sa valeur dans le temps.

Un formidable rempart contre l’inflation

Les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction d’indices proches de l’inflation. C’est donc un excellent moyen pour défendre
son pouvoir d’achat contre l’inflation.

La seule possibilité de se créer un capital en empruntant

L’immobilier présente un avantage considérable par rapport
aux autres supports d’investissement.
Il permet de se constituer un patrimoine avec peu de fonds propres,
en utilisant sa capacité d’endettement
et en faisant ainsi jouer l’effet de levier lié au crédit.

2 - Pourquoi choisir l'immobilier géré ?

L’immobilier géré est aujourd’hui un des supports d’investissement les plus performants.

Des rendements élevés

L’une des caractéristiques de l’immobilier géré est de servir des rendements particulièrement performants en comparaison de la majorité des supports d’investissement, qu’ils soient immobiliers ou financiers.

Une fiscalité attractive

A la différence d’autres actifs, un bien immobilier sous statut de loueur en meublé bénéficiera du régime des amortissements et permettra donc de générer une rente peu ou pas fiscalisée.

Des rendements indexés

A la différence de la location meublée classique, le logement meublé géré en résidence avec services fait l’objet d’un contrat de location avec un locataire professionnel. Ce contrat appelé bail commercial prévoit une indexation des loyers permettant ainsi de supprimer tout ou partie de l’effet de l’inflation.

Un statut social privilégié

La location meublée permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une couverture assurance maladie et de continuer à valider des trimestres de retraite.

Une gestion simplifiée car déléguée

Le bien étant géré par un professionnel exploitant,
le remplissage et l’entretien courant de celui-ci sont totalement délégués.
De la même façon, la gestion comptable du bien peut être confiée à
un cabinet comptable spécialisé en immobilier géré qui,
de par son expérience et son expertise, offre sérénité et confort

3- Comprendre la location meublée

Qu’est-ce que c’est ?

La location meublée correspond à la location d’un logement disposant d’un mobilier pour permettre au locataire de l’occuper immédiatement.
Afin d’offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel. La location et l’entretien des biens seront assurés par une société spécialisée aussi appelée exploitant ou preneur à bail.
A la différence des revenus issus des locations de logements nus (relevant de la catégorie des revenus fonciers), les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux.
En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements comptables.

4- Les avantages du second marché

Comme pour l’immobilier résidentiel classique, un marché secondaire de l’immobilier géré existe et désigne tous les appartements en résidence avec services étant exploités sous bail commercial au moment de l’acquisition.

Des budgets accessibles

Investir sur le marché secondaire permet de se constituer un patrimoine à des prix attractifs. En effet, la majorité des biens à la revente ont été achetés avant la forte hausse des prix des fonciers et coûts des matières premières. Ils permettent de réaliser un premier investissement ou de varier le portefeuille d’actifs avec une enveloppe budgétaire abordable.

Des revenus immédiats

La perception immédiate de revenus présente un grand intérêt pour les investisseurs.
La résidence étant déjà en exploitation, le propriétaire perçoit des revenus locatifs immédiats permettant ainsi de faire fructifier le capital emprunté ou l’épargne investie pour l’occasion.
Des rendements performants, optimisés

Le marché secondaire a l’avantage d’offrir des perspectives de rendement supérieur par rapport au marché du neuf grâce à des loyers perçus très proches de ceux pratiqués dans le neuf. Ainsi, acheter un logement meublé au prix de l’ancien avec des loyers proches du neuf permet d’optimiser le rendement.
Une visibilité sur l’investissement

Investir dans un bien existant, c’est bénéficier d’un recul sur l’exploitation, connaître avec précision les charges de copropriété et la taxe foncière, tout en se donnant la possibilité de visiter la résidence et appréhender au mieux son environnement.

Le secteur des seniors

Les résidences seniors sont destinées à des personnes âgées autonomes qui désirent bénéficier de services adaptés à l’évolution de leurs besoins. L’inversion de la pyramide des âges génère une augmentation des besoins en structures adaptées pour les seniors autonomes.

Les chiffres démontrent une demande croissante de la part des seniors pour vivre en résidences avec services. C’est précisément pour cela que ces résidences émergent dans notre société. Elles associent à leurs services un immobilier de qualité avec des prestations (système de sécurité, gardiennage…) et des activités adaptées (animations culturelles : sorties organisées, ateliers cuisine…).

Pourquoi investir sur ce secteur ?

Une demande croissante liée au vieillissement de la population française

1 français sur 3 aura plus de 60 ans d’ici 2060 soit un marché de plus de 23 millions de personnes

L’offre en résidences services seniors ne répond qu’à 10 % de la demande actuelle

Le secteur du tourisme

Première destination touristique mondiale, la France est un territoire attractif disposant de nombreux atouts. Les résidences de tourisme sont conçues pour accueillir et héberger les touristes venus découvrir la richesse patrimoniale française.

Les perspectives de développement du tourisme en France et son poids dans la vie économique du pays assurent la lisibilité du marché des résidences de tourisme sur le long terme.

Pourquoi investir sur ce secteur ?

La France, une formidable destination touristique prisée par une clientèle à la fois nationale et internationale

Plus de 106 millions de touristes étrangers par an en France à l’horizon 2020 (selon l’Organisation Mondiale du Commerce)

Le tourisme, un poids lourd de l’économie nationale : + de 6,5 % du PIB, soit près de 85 milliards d’euros de CA et 2,1 millions d’emplois

Le secteur des étudiants

Les résidences pour étudiants, comme leur nom l’indique, sont dédiées aux étudiants et aux jeunes adultes quittant le foyer familial pour entreprendre des études ou devenant autonomes en rentrant dans la vie active.

Ces résidences bénéficient d’une situation géographique idéale : proches du centre-ville, des universités, des commodités… Elles offrent des caractéristiques immobilières adaptées aux besoins des étudiants et permettent d’accéder à des enveloppes d’investissement attractives.

Pourquoi investir sur ce secteur ?

Une demande en constante progression : + de 2,2 millions d’étudiants en France, x2 depuis les années 1980

Parmi ces 2,2 millions de jeunes, 2 sur 3 quittent le foyer familial, soit un marché de plus de 1,4 million d’étudiants à loger chaque année

Un manque de logements étudiants évident : pour satisfaire la demande, il faudrait 680 000 logements contre 340 000 actuellement

Le secteur du tourisme d'affaires

La performance de ce type de résidence est liée à la qualité de leur emplacement. Situées au plus près des grands centres urbains, ces résidences ont la particularité d’accueillir deux types de clientèle : affaires et loisirs.

Elles présentent des atouts majeurs et sont de véritables alternatives à l’hôtellerie traditionnelle : accessibilité, superficie des logements, tarifs, prestations… Leur double typologie de clients permet d’optimiser le remplissage tout au long de l’année.

Pourquoi investir sur ce secteur ?

Le marché du voyage d’affaires en France est estimé à environ
28 milliards d’euros en 2017

Un touriste d’affaires dépense entre 2,5 et 3 fois plus qu’un touriste de loisirs

Le tourisme d’affaires représente plus de 10 % des entrées touristiques françaises

Le secteur de la dépendance

Les résidences médicalisées, appelées également EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), sont des actifs pensés pour les personnes physiquement ou psychologiquement dépendantes qui nécessitent un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins.

En France, on observe une demande croissante liée au vieillissement de la population ainsi qu’une offre limitée dans ce domaine. Cette lisibilité exceptionnelle conjuguée à un encadrement par les agences régionales de santé du secteur permet de réduire le risque lié à l’investissement.

La notion de risque en immobilier géré

« Pas d’investissement sans risque ! ». Au-delà de l’adage, la question qui se pose est : « Comment réduire le risque à son niveau incompressible ? » La question est fondamentale. Même si le « risque 0 » n’existe pas, il est toutefois possible de sécuriser votre projet en apportant la plus grande vigilance aux différents paramètres qui constituent un investissement en immobilier géré.

En substance, les points de vigilance sont les suivants :

  • Les qualités et la valeur du bien immobilier
  • L’exploitation de la résidence
  • Le cadre fiscal de l’investissement
  • Votre situation personnelle

Les qualités et la valeur du bien immobilier

Comme tout support d’investissement, la valeur d’un bien immobilier peut fluctuer en fonction de l’état général du marché ou en fonction d’autres critères plus spécifiques au bien : ses qualités intrinsèques, sa destination, sa localisation, etc. Un des premiers critères d’analyse est donc bien évidemment l’emplacement et la qualité du foncier sur lequel est implanté le bien immobilier mais aussi l’évolution à terme de son environnement immédiat.

Autre point de vigilance : le prix d’acquisition et ce indépendamment du rendement qu’il peut servir. Il convient donc de vérifier la valeur du bien au plus proche de sa valeur marchande par rapport au marché de l’ancien équivalent, étalon de référence de tout investissement immobilier. Toute décorrélation importante aura pour conséquence d’augmenter le risque patrimonial de manière significative.

Enfin, la réduction du risque patrimonial passe par l’étude de la reconversion potentielle du bien en un bien immobilier traditionnel (sans bail commercial) ; en d’autres termes, que devient le logement si le gestionnaire se désengage ? Plus la destination de celui-ci est spécifique, plus le risque patrimonial est grand. Pour réduire le risque, il existe deux possibilités ; soit opter pour des produits offrant une visibilité très long terme sur l’exploitation (ex : Résidence EHPAD) soit pour des produits ayant une définition immobilière très proche de l’immobilier traditionnel (ex : Résidence de Tourisme ou Seniors).

 

L’exploitation de la résidence

La viabilité d’une opération d’investissement en immobilier géré est conditionnée à la qualité et à la pérennité de l’exploitation. Les principaux points à prendre en compte et à analyser sont les suivants :

  • Le gestionnaire
  • La cohérence économique du montage
  • Le bail commercial

Le gestionnaire est le garant de la bonne exploitation de la résidence. Il doit être un spécialiste reconnu dans son domaine : on ne gère pas une résidence « seniors » comme un établissement de tourisme ! La taille de la société exploitante, son actionnariat, son expertise et l’expérience de ses dirigeants, le nombre de résidences qu’elle gère, ses performances financières sont autant d’éléments à vérifier avec la plus grande rigueur.

La cohérence économique du montage : il s’agit de la partie de l’analyse du risque qui requiert le plus d’expertise. Elle permet de vérifier si le projet de l’exploitant répond à une logique de marché actuelle et surtout future. Vérifier donc si le projet a des fondements économiques solides. Vérifier et mesurer notamment si le niveau des loyers et leur indexation ne mettra pas en péril l’exploitation de la résidence. Vérifier si la répartition des charges n’obère pas à terme le rendement réel de l’investissement.

Le bail commercial : pierre angulaire d’une opération en immobilier géré, il définit le cadre juridique des relations entre l’exploitant et l’investisseur. Il nécessite donc une analyse rigoureuse des clauses qui le compose. Le rapport entre le gestionnaire et l’investisseur doit être équilibré, les droits et obligations de chacun parfaitement définis, permettant ainsi une relation stable et sereine dans la durée.

Le cadre fiscal de l’investissement

L’environnement fiscal et juridique est susceptible d’évoluer dans le temps ; pour s’en protéger, le choix d’un investissement doit démontrer sa pertinence indépendamment de toute incitation fiscale. Autrement dit, l’avantage fiscal doit être appréhendé comme un levier supplémentaire mais pas comme la motivation principale de l’investissement immobilier.
Le risque juridique est lié au risque de requalification fiscale. La plupart du temps, celui-ci apparaît en cas de non-respect des dispositions prévues par le législateur ; le bail catalyse à lui seul une partie importante de ce risque. Pour s’en prémunir, la méthode consiste entre autres à s’assurer qu’il contraint bien le gestionnaire à respecter ses engagements (agrément de la résidence, mise à disposition des services, typologie des locataires dans le cadre des résidences étudiantes…).
Enfin, pour réduire les risques fiscaux, il est fortement recommandé de s’entourer d’un expert-comptable rompu à la gestion des investissements en Location Meublée et qui saura respecter scrupuleusement tout le formalisme des différentes déclarations.

 

Votre situation personnelle

Il appartient à l’investisseur en immobilier géré de s’assurer, avec l’assistance d’un professionnel du patrimoine que l’opération retenue est conforme à sa situation personnelle, familiale et professionnelle. Il est notamment conseillé, pour tout investissement immobilier, nu ou meublé, de vérifier sa capacité à supporter d’éventuels retards ou baisse de loyers.

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